Чьи заробитчане богаче? В Ивано-Франковске
самое дешевое жилье спросом не пользуется, тогда как в Тернополе только
его и покупают
Рынок
жилой недвижимости Ивано-Франковска и Тернополя Ивано-франковский
и тернопольский рынки жилой недвижимости, несмотря на соседство этих
городов и высокий уровень трудовой миграции местного населения,
демонстрируют диаметрально противоположные тенденции. Жители первого
покупают мало, но не экономят на комфорте, отдавая предпочтение
квартирам улучшенной планировки и новостройкам, а во втором продаются
только самые дешевые объекты. Соответственно меняются и цены: стоимость
старого фонда в Ивано-Франковске снижается, а в Тернополе постепенно
растет.
Мигранты — источник доходов риэлторов
Ивано-франковский рынок жилой недвижимости уже не спасает приток
денег заробитчан. Количество сделок за 2009 г. снизилось в три-четыре раза.
Среднестатистическое агентство в лучшем случае оформляет 1
операцию купли-продажи в месяц. Учитывая, что более-менее активными в
городе остаются восемь–десять риэлторских контор, общее число сделок
исчисляется десятками, тогда как до кризиса счет шел на
сотни. Среди немногочисленных покупателей
квартир в городе по-прежнему лидируют заробитчане. Получая доход в
валюте, они могут воспользоваться снижением цен на недвижимость. Однако
ряды трудовых мигрантов, располагающих средствами на покупку квартиры,
заметно поредели, поскольку многие из них потеряли работу за рубежом и
были вынуждены вернуться на родину. Движение на рынке жилья обеспечивают
также горожане, желающие улучшить свои жилищные условия. Ведь разница в
цене между одно- и двухкомнатными квартирами сокращается и на
сегодняшний день составляет порядка $10 тыс.
Подобная структура клиентской базы агентств
определяет и особенности спроса. Если в большинстве регионов страны
популярностью у покупателей пользуются наиболее дешевые «единички», то в Ивано-Франковске на вторичке готовы брать разве что двух- и трехкомнатные квартиры
улучшенной планировки или в хорошем месте. Сейчас жилье в хрущевке реально
продать лишь в том случае, если оно расположено в центре города. При
этом «двушка» стоит $35 тыс., а «единичку» и вовсе можно найти за $22–24
тыс., что вдвое дешевле, чем до кризиса. Одной из причин невысокого спроса
на ивано-франковскую вторичку является и плохое качество старого фонда —
много домов находятся в аварийном состоянии. Рассматривая варианты в
микрорайонах, потенциальные покупатели предпочитают дома улучшенной
планировки, которые с начала кризиса потеряли в цене 30–40% — до $35–40
тыс. за однокомнатную квартиру.
Недострои пугают покупателей
Другой тип недвижимости, интересующий потенциальных покупателей, —
квартиры в сданных в эксплуатацию новостройках. До кризиса в
Ивано-Франковске возводили порядка 100 тыс. кв. м жилья в год. В
минувшем сезоне предложение жилья в новостройках
увеличилось еще на треть, так как подрядчикам пришлось достраивать
большое количество заложенных еще до кризиса объектов. Теперь девелоперы
не могут их продать. По некоторой информации в общей сложности застройщики предлагают до 150
квартир. Апартаменты с документами на право собственности можно купить и
в центре (на ул. Карпатской Сечи, Кисилевской, Коновальца), и в
микрорайоне Каскад (ул. Симоненко). Цены варьируются от 5,5 тыс. до 7
тыс. грн./кв. м, что, по меньшей мере, на 1 тыс. дешевле, чем в начале
2009 г. Причем новые квартиры эконом-класса порой стоят меньше старых. К
примеру, «единичка» в 43 кв. м в новостройке на улице Кисилевской
предлагается за $30 тыс., квартира в доме на Каскаде площадью 38 кв. м —
за $26 тыс., тогда как аналогичные по квадратуре в домах улучшенной
планировки советской постройки стоят около $40 тыс.
В конце прошлого года местные девелоперы
разморозили не менее пяти строек в центре города, в микрорайонах
Пасечный и Каскад. Их обещают сдать в эксплуатацию не позже 2011 г., а
некоторые уже к лету. Но потенциальные покупатели опасаются вкладывать
деньги в недострои, несмотря на привлекательные цены — от 4,5 тыс.
грн./кв. м.
Уже не манит горожан и земля, хотя до кризиса участки в
Ивано-Франковске и пригороде расходились на ура. Сдвинуть продажи с
мертвой точки не смог даже ценовой обвал. Если в 2008 г. сотка земли в
областном центре стоила до $30 тыс., то сейчас нет желающих приобрести
ее и за $10 тыс. Ближний пригород подешевел вдвое. Скажем, в Микитинцах
сотка упала в цене с $9 тыс. до $4–5 тыс., в Подпечарах и Чернигове — с
$6 тыс. до $2,5–3 тыс. Риэлторы рассчитывают, что к лету ситуация
изменится. Можно предположить что если потенциальные покупатели
все-таки активизируются, то интересовать их будут исключительно дешевые
наделы по $1,5–2 тыс./ сотка в ближайшем пригороде (4–5 км от городской
черты). Общая сумма сделки вряд ли будет превышать $20 тыс. Поэтому
владельцы более дорогих участков вынуждены будут и дальше снижать цены. Светлана Андрийчук говорит, что торг,
удешевляющий квартиры и наделы как минимум на 10%, будет основным
двигателем продаж в течение ближайшего полугодия. Но даже низкая цена не
повышает спрос на неликвид.
Тернопольцы гонятся за дешевизной
Тернопольские риэлторы, в отличие от своих ивано-франковских коллег,
отмечают рост спроса на самое доступное жилье. С начала февраля число
потенциальных покупателей увеличелось на 20%. Эксперт поясняет
активизацию клиентов отложенным спросом, ведь в течение последнего года в
городе практически ничего не продавалось, поскольку все ожидали
дальнейшего снижения цен. Но так как с лета стоимость жилья не
изменилась, а по рынку поползли слухи о его возможном удорожании, то
имеющие накопления потенциальные покупатели все же стали подыскивать
квартиры. Продажи жилья подтолкнуло и возвращение на родину заробитчан,
потерявших работу в Греции и Испании из-за обострившихся там
экономических проблем. Наибольшим спросом у них пользуется самая дешевая вторичка —
однокомнатные квартиры стоимостью до $28 тыс. (гостинки, хрущевки и
полногабаритные квартиры в отдаленных микрорайонах Кутковцы и Оболонь).
Уловив такую тенденцию, хозяева стали повышать цены: за последний месяц
они выросли на $1–2 тыс.
В то же время квартиры в домах улучшенной планировки в центре города
или в популярных спальных районах (Солнечном и Дружбы), наоборот, теряют
в цене. Если до недавнего времени за них просили $1 тыс./кв. м, то
сейчас — $950/кв. м., и хозяева обещают скидку при торге. Конкретному покупателю уступают до $2–5 тыс., что,
впрочем, не повлияло на спрос: желающих потратиться на сравнительно
дорогое жилье по-прежнему в два-три раза меньше, чем продавцов.
Не привлекла потенциальных покупателей и щедрость застройщиков. Если
до кризиса стоимость квадратного метра в новых домах доходила до 7 тыс.
грн./кв. м, то сейчас можно приобрести квартиру в уже сданном объекте за
5 тыс. грн./кв. м, а по 7–8 тыс. грн. выставляются апартаменты с
ремонтом. Предлагается порядка 20 уже достроенных объектов на
Молодежном, Восточном, Солнечном массивах. Эксперты говорят, что из-за
большой площади новое жилье слишком дорого для горожан, рассчитывающих
отдать за квартиру не более $30 тыс. Незавершенные объекты сейчас
выставлены на продажу по 3,5–4 тыс. грн./кв. м, но спросом не
пользуются.
Выбирая земельный участок, местные жители также обращают внимание на
самые доступные по цене варианты. К примеру, интересуются наделами по
$800/сотка в селах Буцнив, Великая Лука, Настасив, а также домами
постройки 60–70-х годов прошлого века по $30–35 тыс. Более дорогие
участки в востребованных до кризиса населенных пунктах — Петриках,
Кутковцах — стоимостью $3–4 тыс./сотка, подешевевшие за год в два раза,
по-прежнему простаивают. С началом строительного сезона они могут
потерять в цене еще 10–15%.
По материалам статьи
Леси
Павелецкой
http://www.dsnews.ua
|