Обзор рынка коммерческой недвижимости Ивано-Франковска

Офисная недвижимость

За последние пять лет центральная часть Ивано-Франковска значительно преобразилась благодаря не столько реконструкции существующих зданий, сколько введению новых построек на свободных площадях, которые выкупались по достаточно высокой цене. Понятно, что на этих участках построить современные офисные помещения, отвечающие европейским стандартам, могли себе позволить либо крупные компании, либо известные банковские учреждения. В результате сегодня в 50-100 метрах от центральной улицы города (ул. Независимости), именуемой горожанами «Сотка», выросли современные помещения банков «Мрия», «Райффазен Банк Аваль», «ВВБ», «Укрэксимбанка», «Укргазбанка», а на соседних улицах - «Сбербанка» (ул. Мазепы), банков «Хрещатик» (ул. Грушевского), «Финансы и кредит» (Вечевой майдан), «Универсальный» (майдан Шептицкого), «Приватбанка», «Мегабанка», «Прокредитбанка» (ул. Сечевых Стрельцов) и около десятка отделений различных банковских учреждений. Если средняя стоимость аренды 1 кв. м офисной недвижимости сегодня по городу составляет $20, то в центральной части областного центра этот показатель достигает $80.

Рынок профессиональных офисных помещений в городе пока развит слабо и в ближайшие 3–4 года его рост не прогнозируется. Площади в таких зданиях имеют пока недостаточно высокий спрос. Например, треть площадей нового современного админздания по ул. Сечевых Стрельцов в течение полутора лет пустовали из-за слишком высокой арендной платы. Рынок позволяет покупателям искать помещения на первых этажах, и большинство из них настаивает именно на таких предложениях. Одним из факторов утоления спроса на офисную недвижимость является выделение под нее первых и вторых этажей в жилых многоэтажных домах.

Динамика роста цен на офисные помещения приравнивается к росту стоимости земельных участков. Если в сентябре 2005 года стоимость 1 кв. м таких помещений составляла от $300 до $1700, в 2006 году – от $800 до $4000, то сегодня она колеблется от $2500 до $10000. По предварительным прогнозам фирмы «Валерия», которая работает на местном рынке недвижимости уже 18 лет, к концу этого года минимальная цена за квадратный метр может составить около $4000.

Ввиду практически полного отсутствия современных бизнес-центров в Ивано-Франковске основная нагрузка приходится на первые этажи НИИ и других админзданий – освободившиеся здесь площади, как правило, быстро и без проблем находят новых хозяев. По этой же причине возрос спрос на малые и средние (30–100 м) помещения. Тем не менее в настоящее время в городе готовятся к сдаче первые профессиональные офисные центры.

Компания «Аскол» по заказу фирмы «Аква Альянс» возводит в центре города (ул. Черновола) бизнес-центр «Доминион» – девятиэтажное офисное здание общей площадью 2973 кв. м. Площадь типового этажа составит 266 кв. м. Здание будет иметь снейк-бар, конференц-зал, автостоянку, оно будет оборудовано климатической системой и бесшумными лифтами типа Otis. Сдача бизнес-центра в эксплуатацию намечена на 2008 год.

В ближайшее время в городе будет сдан торгово-офисный центр по ул. Независимости–Тисменицкая. Он будет оборудован торговыми площадями от 20 кв. м на первом и втором этажах (супермаркет, ресторан, банковские отделения), офисными помещениями от 20 кв. м, конференц-залом, паркингом на 100 автомобилей. В здании будут установлены системы видеонаблюдения и кондиционирования помещений, лифты Otis.

Интересная деталь: 9 октября в Ивано-Франковске состоялся дебютный конкурс на право аренды нежилых помещений общей площадью более 104 кв. м, находящихся в областной коммунальной собственности. Все они расположены в центральной части города. Первый объект – это подвал пятиэтажного административного здания по ул. Бандеры, 77, предназначенный для размещения офиса или склада. Его площадь составляет почти 72 кв. м, а стартовая стоимость аренды, которая и является предметом торга, – 1800 грн в месяц. Второй лот представляет собой кабинет в 20 кв. м в пятиэтажном административном корпусе по ул. Василианок, 62-а. Начальная ставка – 1100 грн в месяц. Третье помещение, выставленное на конкурс, еще меньше – 12,6 кв. м на втором этаже здания по ул. Независимости, которое рекомендуется использовать под склад. Стартовая цена аренды – 442 грн в месяц.

В облсовете считают, что все лоты будут пользоваться спросом, несмотря на свои более чем скромные размеры. «Эти три объекта коммунального имущества расположены в центре Ивано-Франковска. К тому же они и раньше сдавались в аренду, благодаря чему находятся в хорошем состоянии. Победителям не придется особо тратиться на ремонт», – рассказала заместитель начальника управления коммунального имущества местного облсовета Оксана Лебедь, добавляя, что установленные начальные арендные ставки близки к рыночным расценкам на съем подобных помещений. Насколько они вырастут в ходе конкурса, чиновница прогнозировать не берется, поскольку опыта проведения таких мероприятий у ивано-франковцев пока нет.

По словам г-жи Лебедь, ранее коммунальные помещения сдавались внаем по решению местных народных избранников. «Но в этом году, согласно законодательству, помещения должны предоставляться в аренду только на конкурсной основе. К тому же это прекрасная возможность пополнить бюджет», – уточнила она. Согласно условиям конкурса победитель должен сохранить целевое назначение объекта и поддерживать его техническое состояние.

Торговые площади

Одним из самых перспективных сегментов рынка коммерческой недвижимости Ивано-Франковска продолжает оставаться торговая недвижимость. Сейчас в городе наряду со старыми торговыми центрами работают реконструированные и новые. Трое из них значительно отличаются от своих конкурентов. Это торговые центры «Велика Кишеня», «Арсен» и «Сильпо». Все они имеют значительные торговые площади, часть из которых сдают в аренду другим торговым фирмам, имеют собственные автостоянки, заведения общественного питания и т.п., что в конечном итоге более полно удовлетворяет запросы потребителя. ТЦ «Велика Кишеня» и «Сильпо» оборудовали свои торговые помещения за счет реконструкции недостроенных зданий (каркас) ивано-франковских арматурного завода и швейной фабрики. Все торговые центры расположены вдали друг от друга и потому не создают взаимной конкуренции.

В июне прошлого года торговая компания «Интермаркет» открыла в Ивано-Франковске на ул. Миколайчука самый большой торговый центр Западной Украины «Арсен». Площадь «Арсена» – 15 тыс. кв. м. Половину его площадей занимает супермаркет «Арсен» с широким ассортиментом товаров (свыше 30 тыс. наименований), вторая половина центра принадлежит наиболее престижным торговым сетям Украины. Впервые в Западной Украине под одной крышей работают лидер продаж цифровой техники супермаркет City.com, супермаркет бытовой техники «Эльдорадо», самый большой в областном центре магазин спортивной одежды Adidas. С открытием «Арсена» в Ивано-Франковск пришли такие мэтры торговли, как обувная сеть «Интертоп», сеть супермаркетов одежды TUSO, сеть магазинов элитной посуды Berghoff. По словам директора департамента реализации инвестиций компании «Интермаркет» Игоря Плотицы, ТЦ «Арсен» является одним из лучших торговых центров не только в Западной Украине, но и в Украине в целом. «Я с полной ответственностью могу сказать, что в Западной Украине – это первый центр такого высокого уровня», – отметил Игорь Плотица.

Часть торговых центров избрала тактику замены эксплуатации крупных административных зданий и больших площадей путем развития по городу своих сетей торговых заведений. По такому пути пошли ТЦ «Крона», «Фаворит», «Эльдорадо», «Вопак» и другие. Спрос на торговые помещения очень высокий и по сей день остается неудовлетворенным. Характерной чертой этого периода для прикарпатской торговой недвижимости является тенденция перераспределения арендаторов торговых площадей в торговых центрах, что обычно связано с однотипностью торговых заведений, их близким размещению друг к другу, что, в свою очередь, приводит к усилению конкуренции того или иного товара на рынке и, как следствие, снижению ожидаемого дохода.

Осенью 2008 года в Ивано-Франковске ожидается открытие торгово-развлекательный центр «Станислав», который расположится в центральной части города на ул. Мельника. Комплекс будет гармонично сочетать в себе форматы торговли и развлечений, с основными якорями – продовольственным супермаркетом, супермаркетом бытовой техники, фудкортом, боулингом и 5-зальным мультиплексом. Спроектирован центр как современное четырехэтажное здание и будет оснащен эскалаторами, атриумом, лифтами (грузовыми и пассажирским), с прилегающей парковкой на первом уровне в периметре ТРЦ.

Для города постройка подобного торгово-развлекательного центра общей площадью 20 тыс. кв. м станет переходом к современному европейскому уровню обслуживания покупателей. Концепцию проекта разработала консалтинговая компания «Украинская Торговая Гильдия». Удачно выбранное место для строительства (общий пассажиропоток возле ТРЦ составляет 118 тыс. человек в день: 75 тыс. пассажиров общественного транспорта, 26 тыс. автомобилистов и 17 тыс. пешеходов), профессиональный подход к проекту еще на стадии предевелопмента, эффективное управление проектом – все это, безусловно, должно обеспечить успех строящемуся торговому центру.

Потенциальные покупатели торговых площадей также присматриваются к новостройкам – жилым многоэтажным зданиям, в которых первые и вторые этажи отдают под офисные или торговые помещения. Здесь стоимость недвижимости колеблется от $2000 за кв. м в торговом помещении общей площадью 3500 кв. м в районе «БАМа» (вдали от центра города) до $3500 за «квадрат» в магазине общей площадью 100 кв. м в центре города. Цены за торговые помещения в новостройках на окраине областного центра и за такие же помещения в других городах области (например в Болехове) практически одинаковы.

Гостиничный бизнес

Гостиничный бизнес Ивано-Франковщины имеет свои отличия, например, от львовского, где в связи с предстоящим проведением чемпионата по футболу Евро-2012 этот сегмент рынка недвижимости считается наиболее перспективным. Предложение и спрос в областном центре практически сбалансирован, и поэтому появления в регионе новых туркомплексов или шикарных гостиниц в ближайшее время вряд ли стоит ожидать. Но это совсем не значит, что гостиничная недвижимость Прикарпатья является непривлекательной. Гостиничный бизнес напрямую связан с туризмом, особенно с зеленым туризмом. Поэтому наибольший спрос сегодня в области наблюдается на малые гостиничные формы – кемпинги и мини-гостиницы со всеми удобствами. Это обстоятельство определяет ценовую политику гостиничной недвижимости, которая зависит от отдаленности от туркомплексов и пансионатов.

Директор риелторской кампании «Прикарпатский Дом» Сергей Мейзель считает, что популярность туристической недвижимости будет возрастать. Одновременно будут расти и цены на эту недвижимость. Причин здесь две – большой спрос на землю и уменьшение количества свободных земельных участков. Покупателями коммерческой туристической недвижимости, как считает г-н Мейзель, в большинстве своем выступают жители крупных городов, причем как с целью инвестирования, так и строительства собственного семейного коттеджа в живописном уголке Карпат.

Наибольшей популярностью пользуются земли, которые находятся в Яремчанской зоне, Ворохте, Верховине и Косове. Стоимость земель в Яремчанской зоне, например, в сравнении с 2000 годом выросла в тысячу раз. И это не удивительно: цену там диктует приближенность к курорту «Буковель» – чем ближе, тем дороже земля.

Наиболее доступные цены сейчас – в Шешорах Косовского района, Долинском и Рогатинском районах. Однако, как считает Сергей Мейзель, через год и там цены вырастут: туристическая инфраструктура диктует свои правила игры на рынке недвижимости.

Динамика роста цен на землю в наиболее интересных местах усиливается с каждым годом. Если в сентябре 2005 года цена сотки земли составляла $300–1700, в сентябре 2006 года – $800–4000, то в настоящее время ее стоимость равна $2500–10000, а в районе «Буковеля» – свыше $10000. В ближайшие два года минимальная цена сотки, по мнению риелтора агентства недвижимости «Валерия» Юлии Архиерейской, будет около $4000.

Среди объектов гостиничного бизнеса, выставленных сегодня на продажу, отметим два. Это база отдыха в с. Зелене площадью 700 кв. м по цене $158000 и гостинично-оздоровительный комплекс в с. Гута общей площадью 1000 кв. м стоимостью $420000.
Значительная часть объектов карпатской зоны рассматривается потенциальными покупателями либо как покупка для семейного отдыха, либо как вкладывание инвестиций в гостиничный бизнес. Так, например, земельный участок в 74 сотки возле курорта Сокильске с кирпичным домом продается по цене $250000. Ввиду того, что здесь строится новый курорт типа «Буковеля», цена на этот объект будет только расти.

Стоимость аренды гостиничных площадей в городе и районах области практически одинакова, за исключением центральной части Ивано-Франковска. К примеру, аренда торгового помещения общей площадью 151 кв. м в центре г. Надворная составляет 25 у.е. за кв. м.

Аренда дома общей площадью 156 кв. м в курортной зоне Карпат в с. Микуличин, оборудованного всеми коммуникациями (спутниковое ТВ, пожарная и центральная сигнализации, дополнительная подстанция, бытовая техника и др.) с прилегающей территорией 0,83 га обойдется в 300 у.е. в сутки.

В статье использованы фото с сайта www.serg-klymenko.narod.ru